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01
税务局明确！
企业出租房屋按这个税率！
12366纳税平台中有过这样一则留言：
问题：
“企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”，按5%征收率计算缴纳增值税，可不可以开5%税率的增值税发票？”
税务局回答：
“一般纳税人提供不动产经营租赁业务，税率9%，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
单位出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。”
通过税务局的回答，给大家总结如下：
1.一般纳税人出租房屋只有在选择一般计税方法的情况下增值税才适用9%的税率。
2.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
4.住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
02
企业出租房屋要缴哪些税？
一、增值税
1.一般规定
2.减免规定
（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。
（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。
二、城建税及附加税
二、房产税
1.一般规定
企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
2.减免规定
（1）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
（3）对公租房免征房产税优惠期限延长至2023年12月31日。
（4）2021年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。
四、城镇土地使用税
五、印花税
03
个人出租房屋要缴哪些税？
一、增值税
二、个人所得税
个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。根据个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。
三、房产税
此外，教育费附加、地方教育附加方面，根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，如果月租金不超过10万元，予以免征。
【案例解析】
2023年2月底，小松将一套位于济南市的住房出租给小梅，租期半年（2023年3月1日—2023年8月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，小松支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。
那么，对于该笔租金收入，小松应如何缴纳税款？
（已知山东省按照50%幅度减征房产税、附加税费等。）
1.增值税
小松收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过10万元，可免缴增值税，进而免缴附加税费。
2.免缴印花税及城镇土地使用税。
3.房产税
因免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%＝30（元）。
4.个人所得税
由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：（9000－180－300）×（1－20%）×10%＝681.6（元）。
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租赁服务，包括经营租赁服务和融资租赁服务。按照标的物的不同，可细分为有形动产经营租赁服务、不动产经营租赁服务、有形动产融资租赁服务、不动产融资租赁服务。
虽然都是租赁服务，但它们适用的增值税税目及税率却有大不同。
申税小微进行了梳理，快来了解学习一下吧！
一、经营租赁服务
经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
经营租赁服务类型 | 一般纳税人 | |
| 一般计税方式 | 简易计税方式 | |
| 有形动产经营租赁服务 | 适用13%的 税率 | 以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，按照3%的征收率计算应纳税额。 |
| 不动产经营租赁服务 | 适用9%的 税率 | 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 |
经营租赁服务类型 | 小规模纳税人 |
| 简易计税方式 | |
| 有形动产经营租赁服务 | 按照3%的征收率计算应纳税额。（2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%征收率） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。 |
| 不动产经营租赁服务 | 按照5%的征收率计算应纳税额。（不含个人出租住房） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。 |
Tips
1.车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2.水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营租赁服务。
3.将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
4.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
5.纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税，不属于不动产经营租赁服务。
二、融资租赁服务
融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。
不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
融资租赁服务类型 | 一般纳税人 | |
| 一般计税方式 | 简易计税方式 | |
| 有形动产融资租赁服务 | 适用13%的 税率 | / |
| 不动产融资租赁服务 | 适用9%的 税率 | 一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 |
融资租赁服务类型 | 小规模纳税人 |
| 简易计税方式 | |
| 有形动产融资租赁服务 | 按照3%的征收率计算应纳税额。（2023年1月1日至2023年12月31日，减按1%征收率） 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。 |
| 不动产融资租赁服务 | 按照5%的征收率计算应纳税额。 2023年1月1日至2023年12月31日，月销售额10万以下（含本数），免增值税。 |
Tips
1.经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
2.融资性售后回租服务属于贷款服务，应按照金融服务缴纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
政策依据
1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）
3.《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）
4.《财政部 税务总局 关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023第1号）
来源：中道财税-石羽茜
在实务中，会有二手房东，租入不动产后再租出不动产，也有酒店餐饮等需要租入不动产经营。在这些业务中，租入方经常会咨询，租入不动产与租出不动产税率是否可以一致？我们本篇财税文章将从租入和租出两个方面进行财税分析。
一、租入不动产税率
不考虑从小规模纳税人处租入不动产，从一般纳税人处租赁不动产。若该不动产属于老项目，无论租赁合同何时签订，出租人均可选择简易计税5%。对于二手房东来说，租赁老项目，可能会取得5%征收率的发票，也有可能协商后取得9%税率的发票。但是租赁新项目，不动产租赁发票只能是9%税率。
政策依据：
1、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）
二、租出不动产
对于二房东来说，租入不动产税收政策较为清晰，但是租出如何界定一直比较有争议。16号公告中，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。如何定义“取得”呢？在16号公告开篇中，明确了下文中的取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。虽然文件中有一个“等”字，但是并未明确租赁方式是否属于。
目前可查询到的权威答复，为税总纳便函〔2016〕71号：
根据税总纳便函〔2016〕71号的答复，二房东租入不动产再转租，2016年4月30日之前租入的，出租可以选择简易计税，但5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，只能选择一般计税方法。
结合租入与租出的政策，对于二房东，如果租入的是老项目，首次签订租赁合同，租赁日期在2016年4月30日之前，租入取得的不动产租赁税率可能为5%，但是租出时可选择简易计税，选择简易计税5%，简易计税下对应的进项税额不得抵扣。若已过首次租期，再次续签时间在2016年5月1日以后，租入时候取得的不动产租赁税率可能为5%，租出时不能选择简易计税，租赁不动产税率为9%，但是取得专票的话进项税额可以抵扣。综上，很多纳税人认为不可以选择简易计税就会多交税，其实未必。对于二手房东，需要注意租入和租出的税率，可能存在不一致的情形。
申税小微，我们是制造业企业，属于增值税一般纳税人，近期公司对闲置厂房进行了出租，有几个涉税问题能咨询一下吗？
当然可以啦~
提问一：租赁期限为2年，2022年11月为免租期，2022年12月1日至2024年11月30日为租赁期，已一次性收取2年租金230万元，并在当月开具了增值税专用发票。那么，一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何缴纳增值税？
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，企业出租房屋取得收入应按“现代服务业—租赁服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%。
纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。因此，免租期不需要缴纳增值税。
因为当月已开具发票，根据规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，取得的2年租金230万元全部应在所属期11月份申报缴纳增值税。
提问二：一次性收取的跨年租金，需要全部确认为2022年度企业所得税收入吗？
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
关于租金收入确认问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
因此，对收到的230万元跨年度租金，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
提问三：针对合同中约定的免租期，我公司的房产税还用缴纳吗？
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此，甲公司免租期房产税应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%/12*免租期月份数。租赁期的房产税按租金收入计算缴纳，本市房产税为按季征收，应由分摊到的每个季度的租金收入作为缴纳房产税的计税依据。根据规定，房产出租的计征房产税的租金收入不含增值税。
提问四：公司签订的《厂房租赁合同》在计算缴纳印花税时，计税依据是否包括增值税税款，该如何缴纳？
应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。财产租赁合同，税率为租金的千分之一。
因此，甲公司应按合同中规定的总租金230万元作为计算印花税的计税依据。
提问五：开具发票时备注栏没有填写，现在对方财务让我重新换开发票，备注栏需要填什么？
出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
政策依据：
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
《中华人民共和国增值税暂行条例》
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）
《中华人民共和国房产税暂行条例》
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
《中华人民共和国印花税法》及附件《印花税税目税率表》
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
本文到此结束，希望本文租赁不动产税率(一般纳税人租赁不动产税率3还是5)对您有所帮助，欢迎收藏本网站。
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